Bauen ist teuer – Abreißen auch

Wertermittlung: Gestiegene Kosten schlagen sich in der neuen Richtlinie nieder

Bauen ist teuer geworden in den letzten Jahren, richtig teuer. Was sich bei Großbauten und Wohnhäusern deutlich im Preis niederschlägt, macht auch vor Gartenlauben nicht halt. Pächter, die zuletzt ein Häuschen bauen wollten, hatten angesichts der hohen Kosten und der langen Lieferzeiten einiges zu ertragen.

Diese Entwicklung hat auch auf die Wertermittlung Auswirkungen: Bei der Bewertung von Baulichkeiten in Kleingärten wird stets die aktuelle Preisentwicklung zugrunde gelegt – das war bisher schon so, und das gilt auch in der neuen Wertermittlungsrichtlinie, die der Landesverband Berlin der Gartenfreunde Anfang des Jahres herausgebracht hat. Richtschnur ist der Baupreisindex, den das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg alle drei Monate ermittelt. Für sämtliche Wertermittlungen eines Jahres wird der Index aus dem vierten Quartal des Vorjahres angesetzt, aktuell also aus dem November 2022.

Baupreisindex steigt rasant

„In den letzten beiden Jahren hat der Baupreisindex deutlich zugelegt“, sagt Thorsten Fritz, Vorsitzender der Arbeitsgruppe Wertermittlung im Landesverband. Er liegt jetzt bei 162,1 gegenüber 138,9 Ende 2021, und im Jahr zuvor waren es 121,9. Das bedeutet eine Steigerung von 33 % seit 2020, und seit 2006 haben sich die Baupreise glatt verdoppelt.

Dementsprechend steigen auch die Beträge, die Kleingärtnerinnen und -gärtner für ihre Baulichkeiten erhalten, wenn sie ihre Parzellen abgeben. Doch der Höhe der Entschädigung sind Grenzen gesetzt. Denn das Bundeskleingartengesetz (BKleingG) legt eindeutig fest, dass nur „eine Laube in einfacher Ausführung mit höchstens 24 Quadratmetern Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zulässig“ ist. Danach richtet sich auch die Wertermittlung: Hier werden alle Gartenhäuser unabhängig von Ausführung und Ausstattung als einfach ausgeführte Lauben eingestuft. Auch wird eine Grundfläche, die über 24 m2 hinausgeht, in der Kalkulation nicht berücksichtigt.

Dies gilt übrigens auch dann, wenn übergroße Baulichkeiten beim Pächterwechsel aus vertraglichen Gründen nicht zurückgebaut oder verkleinert werden müssen. Wenn die Laube vor dem Inkrafttreten des BKleingG – im Westen Berlins bis 1983, im Osten bis 1990 – rechtmäßig errichtet und seitdem nicht verändert wurde, hat sie gegebenenfalls sogenannten Bestandsschutz. „Der Bestandsschutz muss aber keine Auswirkungen auf die Wertermittlung haben“, betont Landesverbandspräsident Gert Schoppa. Maßgeblich ist die Vertrags- und Rechtslage im konkreten Einzelfall, die durch den jeweiligen Bezirksverband geprüft wird.

Abriss und Entsorgung

Wer bei der Parzellenaufgabe verpflichtet wird, Baulichkeiten und andere unzulässige Überreste zu beseitigen, muss jetzt deutlich tiefer in die Tasche greifen bzw. erheblich höhere Abzüge bei der Wertermittlung hinnehmen. Denn in der neuen Richtlinie sind die Beseitigungskosten erhöht worden, bei den höheren Bauklassen etwa um 50 %, von 120 auf 180 Euro pro Kubikmeter.

„Die anfallenden Kosten sind hier immens gestiegen“, erklärt Thorsten Fritz, „darum mussten wir dringend nachbessern.“ Gerade bei schadstoffhaltigen Materialien wie Asbest oder asbesthaltiger Teerpappe sei die Entsorgung sehr aufwendig geworden. Aber auch die Beseitigung von Betonflächen, Spielgeräten und Inventar in nicht beräumten Lauben wird höher angesetzt als bisher.

Grundsätzlich gilt: Der Rückbau von Anlagen und die Beseitigung von Altlasten im Kleingarten ist vor der Parzellenübergabe vom scheidenden Pächter selbst durchzuführen. Wenn er aber seine Auflagen unzulässigerweise nicht in der vorgesehenen Frist erfüllt, kann der Bezirksverband die notwendigen Entsorgungsmaßnahmen durch Fremdfirmen durchführen lassen. Die entsprechenden Kosten, wie sie in der Wertermittlungsrichtlinie vorgesehen sind, werden dann vom Erlös der Parzelle abgezogen. Im Extremfall erhält der abgebende Pächter gar keine Entschädigung oder muss noch draufzahlen.

Was ist die Laube wert?
Bei der Wertermittlung wird das sogenannte Sachwertverfahren angewendet. Ausgangspunkt ist die Frage, was ein identischer Neubau der Laube aktuell kosten würde. Je nach Wandstärke und Ausführungsart (Stein, Holz, ein- oder doppelwandig etc.) werden 265 bis 704 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Die einzelnen Bauklassen sind in der Bewertungstabelle der Wertermittlungsrichtlinie aufgeführt. Die so ermittelten Normalherstellungskosten werden durch den aktuellen Baupreisindex der jährlichen Preisentwicklung angepasst, aktuell mit dem Faktor 1,621. Natürlich fließt auch das Alter des Häuschens in die Wertermittlung ein: Für jedes Jahr, das seit dem Bau vergangen ist, gibt es Abzüge. Je nach Bauklasse wird das Lebensalter einer Laube mit 40 bis 80 Jahren angesetzt. Wertmindernd wirken sich außerdem alle Schäden aus, die am Bau festgestellt werden. Von Rissen in der Decke bis zu klemmenden Fenstern sind diese in einer minutiösen Mängelliste erfasst.

Mehr zur neuen Wertermittlungsrichtlinie finden Sie in der März-Ausgabe (Gartenfreund 3/2023). Die neue Fassung der Berliner Richtlinie steht im Internet auf www.bit.ly/wertermittlungsrichtlinie - auch als PDF (Wertermittlungsrichtlinie Auflage 10, gültig ab 01.01.2023).

Klaus Pranger, Verlag W. Wächter

Dieser Artikel ist in der Berliner Verbandszeitschrift „Gartenfreund“, April 2023, Seite 28-29, erschienen und mit freundlicher Genehmigung des Verlags W. Wächter auch hier online.